Gayrimenkul satın alma söz konusu olduğunda, özellikle gayrimenkul kredisinin ne olduğu ve nasıl çalıştığı konusunda pek çok soru akla geliyor.
Öncelikle kredi ve finansmanın birer kredi türü olduğunu, ancak farklı süreç ve amaçlara sahip olduğunu anlamak önemlidir. Finansmanda, belirli bir malı satın almak için paraya ihtiyaç duyulur ve beklenmeyen harcamaları karşılamak için de kredi kullanılabilir.
Gayrimenkul kredisi nedir?
Gayrimenkul kredisi, bir kişinin kullanılmış veya yeni bir mülk satın almaya karar vermesi ve bunu finanse etmeyi amaçlaması durumunda ortaya çıkar. Yani, banka Bu finansmanın gerçekleştirilmesi için müzakerelere girilir ve alıcı ile mal sahibi arasında toplam tutarın tamamı ödenir.
Anlaşmaya göre alıcı, gayrimenkulün bedelini daha önce ödemiş olan bankaya ödemek zorunda kalacak. Bu nedenle alıcı ile banka arasında kararlaştırılan ay sayısı kadar taksitle ödeme yapılabilir. Bu süre boyunca taşınmaz, satın alan kişinin adına kalacak ancak bankaya olan borç ödeninceye kadar alım satımı yapılamayacak.
Gayrimenkul finansmanının biçimleri nelerdir?
Günümüzde gayrimenkul kredisini belirleyen iki sistem bulunmaktadır: SFI (Gayrimenkul Finansman Sistemi) ve SFH (Konut Finansman Sistemi), ki bu sistemde finansmanda FGTS (Hizmet Süresi Garanti Fonu) kullanılabilmektedir.
SFI (Gayrimenkul Finansman Sistemi)
SFI, Gayrimenkul Finansman Sistemi'dir. SFH yasasında yer almayan tüm finansmanlarla çalışır. Dolayısıyla konut sisteminin belirlediği sınırın üzerinde değere sahip taşınmazlar SFI tarafından tespit edilebilmektedir.
Çoğunlukla kendi mülkünü satın almak isteyenler tarafından kullanılır ve aynı zamanda inşaat şirketleri ve gayrimenkul yatırımcılarına da yöneliktir, zira onların finansmana yatıracakları çok önemli varlıkları vardır. SFI'da en çok kullanılan kaynakların başında sabit getirili yatırım fonları ve emeklilik fonları geliyor.
Bu tip operasyonlarda, yeni bir lansman olsa veya halihazırda hazır olsa bile, FGTS kaynakları gayrimenkulün satın alınmasında kullanılamaz. SFI'da gayrimenkul satın alanlara sürekli amortisman sistemi de uygulandığından, borçların önceden kapatılması mümkün oluyor.
SFH (Konut Finansman Sistemi)
SFH, 90'lı yıllarda 4.380 sayılı yasa ile geçerlilik kazandı. Gayrimenkul finansmanının büyük bir bölümünü gerçekleştiren tasarruf hesaplarındaki fonlar, gayrimenkullerin satın alınması ve/veya inşa edilmesinde kullanılır.
Konut Finansman Sistemi, kendi evini satın almak isteyenlere yardımcı olmak amacıyla oluşturulmuştur. SFH, en iyi gayrimenkul finansmanının, gayrimenkulün toplam değerinin %'sine ulaştığını tespit etmektedir. Ayrıca finansman sağlayan yüklenicinin CEM'inin (Maksimum Etkin Maliyet) yıllık 12%'yi hiçbir zaman aşmaması tespit edilir.
Finansman koşulları nelerdir?
Koşullar, finansman türünün belirlendiği andan itibaren başlar. Bankalar, kamu ve özel bankalar arasındaki finansman farklılıkları da dahil olmak üzere çeşitli farklı türler sunmaktadır; çünkü kamu bankaları, hükümet programları nedeniyle farklı koşullar sunabilir. Jardim Social'da satılık evler Düşük gelirliler için uygun fiyatlarla.
Genel olarak finansman koşullarındaki farklılıklar ödeme şekli, faiz oranları, sözleşme süresi ve konutun hangi fiyattan pazarlık konusu yapılacağı şeklinde olup, bu da doğrudan her kişinin kazandığı miktar ve konut satın alımında peşinat olarak ödeyebileceği miktarla ilgilidir. Banka ve finansman yöntemi seçildikten sonra sıra gerekli evrakların sunulmasına geliyor.
Gerekli belgeler
- Doğum veya evlilik belgesi;
- İD;
- ÇKP;
- Gelir kanıtı
- Çiftin gelir vergisi beyannamesi (talep edilirse, duruma göre).
Gerekli tüm belgelerin sunulmasının ardından, yüklenicinin talep ettiği kredinin onaylanması veya reddedilmesi için bir kayıt analizi yapılacaktır. Eğer hem mal sahibi hem de alıcı açısından her şey yolunda giderse, her iki tarafın da imzalayacağı bir sözleşme düzenlenir ve anlaşma sağlanmış sayılır. Sözleşmenin noterde tescil ettirilip banka şubesine gönderilmesi gerektiği belirtiliyor. Bu işlemden sonra kredi serbest bırakılacaktır.
Müteahhit ipotek borcunu ödemezse ne olur?
Bu durumda finans kuruluşu, müteahhit tarafından satın alınan taşınmazın muhafaza edilmesi amacıyla hak arama yoluna başvuracak ve kazanması halinde bu taşınmaz açık artırmaya çıkarılacak. Alınan tutardan avukatlık ücreti düşülerek kalanı alıcıya iade edilebilir.
Kredi çekmeye değer mi?
Kiradan kurtulma şansınızın olacağı ve sizin olacak bir mülkün finansmanını sağlıyor olsanız bile, özellikle taksitler konusunda çok dikkatli olmanız gerekiyor. Bu nedenle simülasyonlar yapılarak taksit tutarının bütçenizi aşmayacağının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu nedenle borçlanmamak için finansal planlama yapmanız önerilir. İpoteğe bağlı olarak bütçenizin birkaç yıl etkilenebileceğini hatırlatmakta fayda var. Mülk için iyi bir peşinat ödemeye çalışın. Bu şekilde finansman tutarını düşürmüş olursunuz ve dolayısıyla finansman vadesini de kısaltmış olursunuz.
Bu makaleyi beğendiniz mi? Gayrimenkul kredisinin nasıl çalıştığını daha fazla insanın bilmesini sağlamak için sosyal ağlarınızda paylaşın!
